כתב מקומונטבנייני מגורים רבים בארץ עברו ועוברים בימים אלו תמ"א 38: תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה לחזק מבני מגורים מפני רעידת אדמה.
לכל עסקה שכזו שני צדדים, בעל הדירות מחד והיזם מאידך. האם כדאי להצטרף לתכנית זו של התחדשות עירונית? בכך יעסוק המאמר שלפניכם.
יתרונות עבור בעלי הדירות
אין ספק כי מגורים בבניין אשר מתבצעות בו עבודות תמ"א 38 אינם קלים משעבודות הבנייה מלוות באי נוחות רבה עבור בעלי הדירות. אולם מנגד, פרויקט זה מעניק תמריצים אטרקטיביים מאוד להשתתפות בתכנית. ראשית, ישנו הפן הבטיחותי, במסגרתו מבצע היזם עבודות חיזוק של בניין המגורים, כך שיהיה עמיד במקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל. באופן הזה דואגים בעלי הדירות לביטחונם ובטחון בני המשפחה, כמו גם למניעת נזק לרכוש. שנית, בעלי הדירות נהנים מתוספות המשביחות את ערך הנכס בעשרות אחוזים, כגון מרפסת וממ"ד, דבר המשפר גם כמובן את הנאתם מהנכס.
שלישית, בשל כך כי מדובר בפרויקט מסוג התחדשות עירונית אזי היזם מחדש גם את מראהו החיצוני של הבניין ומשפץ את כלל השטחים המשותפים בבניין כגון הלובי וחדר המדרגות. ומה בדבר עלות הפרויקט? את כל אלו מקבלים בעלי הדירות ללא כל עלות מצידם, אלא היזם הוא זה המממן את כל עבודות הבנייה, זאת תמורת קבלת זכויות הבנייה של בעלי הדירות על גג המבנה. לצורך בחירת היזם המתאים לפרויקט וקבלת התנאים המיטביים במסגרת ההסכם, על בעלי הדירות להיות מיוצגים על ידי עורך דין להתחדשות עירונית בקיא ומנוסה אשר ילווה אותם לאורך כל התהליך.
כדאיות העסקה ליזם
פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ומיזמי תמ"א 38 בפרט, מושכים מאוד את אוכלוסיית היזמים, בזכות הרווח הכספי הרב הטמון בעסקאות אלו עבורם. תמורת עבודות החיזוק והבנייה שעל היזם לבצע, מקבל הוא את זכויות הבנייה של בעלי הדירות ועל כן יכול הוא לבנות מספר קומות של יחידות דיור על גג הבניין. מכירתן של דירות אלו עתידות להניב רווח אטרקטיבי מאוד, בפרט כאשר שווי הקרקע הוא גבוה. מטעם זה מדובר בעסקה כדאית מאוד עבור היזם. אולם, יודגש כי בדומה לבעלי הדירות, גם היזם זקוק לייצוג משפטי מקצועי של עורך דין להתחדשות עירונית על מנת שהפרויקט יעבור בהצלחה.
ראשית, עורך הדין יסייע ליזם לבחור את הפרויקט המתאים ואת בעלי המקצוע הנכונים הנדרשים לו לצורך השלמת הפרויקט כהלכה ובמועד. שנית, עורך הדין ינהל עבור היזם משא ומתן מול נציגות הדיירים, ינסח את הסכמי ההתקשרות ויטפל עבור היזם בכל הבירוקרטיה המסועפת הכרוכה בפרויקט תמ"א 38. כמו כן, עורך דין להתחדשות עירונית יסייע ליזם בפתרון בעיות שונות אשר עלולות להיווצר במסגרת הפרויקט, למשל דייר סרבן.
עורך דין להתחדשות עירונית
תמ"א 38 המהווה סוג של פרויקט התחדשות עירונית, יכולה להיות כדאית מאוד הן עבור בעלי הדירות והן עבור היזם. בעלי הדירות זוכים למבנה מגורים מחוזק ונכס אשר שוויו עלה בעשרות אחוזים. היזם מקבל לידיו את זכויות הבנייה על גג הבניין ויכול אפוא לבנות יחידות דיור ולמכור אותן. עם זאת, חשוב לזכור כי תמ"א 38 הוא הליך ארוך ומורכב הכולל שלבים רבים ובירוקרטיה רבה ולא אחת צצות בו בעיות כגון דיירים סרבנים.
על כן, על מנת שההליך יעבור בהצלחה ולשביעות רצון שני הצדדים, דרוש לכל צד ליווי מקצועי מטעמו של עורך דין להתחדשות עירונית. במסגרת ייצוג הדיירים, יינתן דגש בין היתר על בחירת היזם המתאים אשר לו ניסיון ומוניטין מקצועי בתחום, בחירת נציגות בעלי הדירות אשר יהיו איש הקשר בין הדיירים ליזם ויתר בעלי המקצוע וניהול משא ומתן על מנת להשיג עבור הדיירים את תנאי העסקה הטובים ביותר. ייצוג היזם כולל בין היתר טיפול בהליכים הבירוקרטיים הכרוכים בפרויקט תמ"א 38, ניהול הקשר מול נציגות הדיירים, עריכת הסכמי ההתקשרות מול בעלי הדירות ובעלי המקצוע הנוספים ועוד.
המאמר נכתב ע״י עו״ד דניאל גולשה עו״ד מקרקעין – רופין 1, חולון 0747031368